A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), três teses fundamentais que mudaram o panorama da cobrança do ITBI no Brasil.

As três teses do Tema 1.113

Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. O valor venal para fins de IPTU sequer pode ser utilizado como piso de tributação do ITBI.

Segunda: o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Essa presunção somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.

Terceira: o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Aplicação pelos Tribunais Estaduais

Os principais tribunais do país já vêm aplicando o entendimento de forma consistente. O TJMG, em julgamento de fevereiro de 2025, reconheceu a presunção de boa-fé do contribuinte e determinou restituição de valores cobrados a maior. O TJRJ firmou que a tese tem eficácia imediata e tem obrigado municípios a restituírem valores sobre bases infladas. O TJSP declarou ilegal a cobrança com base no valor venal de referência.

Impacto na Reforma Tributária

A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu um valor de referência federal (art. 256) para avaliação patrimonial imobiliária. Porém, este é posicionado como "meio de prova" no procedimento de arbitramento, e não como base de cálculo autônoma — em linha com o entendimento do STJ.

Direito à restituição

Quem recolheu ITBI com base em valor arbitrado pelo município — frequentemente superior ao preço real da negociação — pode buscar judicialmente a restituição da diferença, com amparo no artigo 165 do Código Tributário Nacional.

O prazo prescricional é de 5 anos, contados a partir da data do pagamento indevido. Isso significa que transações realizadas desde 2021 ainda podem ser objeto de pedido de restituição.

Recomendação prática

Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos e o ITBI foi calculado sobre valor superior ao preço efetivamente pago, é recomendável consultar um advogado especializado para avaliar a viabilidade de recuperação dos valores pagos a maior.