Desde 1º de janeiro de 2026, o Brasil vive uma transformação estrutural no sistema tributário que impacta diretamente o mercado imobiliário. A Reforma Tributária iniciou a transição para um modelo de tributação sobre consumo, com a aplicação gradual da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS.

O ano-teste de 2026

Em 2026, empresas são obrigadas a destacar e recolher a chamada "alíquota de teste" do IVA Dual: 0,9% para a CBS (federal) e 0,1% para o IBS (estadual/municipal), totalizando 1%. Neste primeiro ano, contudo, o pagamento desses 1% não aumentará a carga tributária final, pois será compensado com tributos existentes.

O cronograma prevê: ano-teste em 2026, CBS efetiva em 2027, IBS em 2029 e sistema completo em 2033.

Locação de imóveis: novas obrigações

Pela primeira vez, a locação de imóveis será alcançada pela tributação sobre o consumo. Locadores — pessoas físicas e jurídicas — passarão a cumprir novas obrigações acessórias, como emissão de notas fiscais e registro contábil das operações.

A legislação prevê tratamento diferenciado para o setor imobiliário, com redução de 70% sobre a alíquota básica estimada (hoje projetada em 26,5%). Na prática, a carga tributária final deve chegar a aproximadamente 7,95% quando o novo modelo estiver plenamente implementado.

Para contratos formalizados até 31 de dezembro de 2025, aplica-se uma regra de transição com alíquota reduzida de 3,65%. O benefício vale até o término do contrato ou até 31/12/2028 para imóveis residenciais, e até o encerramento do contrato para comerciais — desde que registrado em cartório até a data-limite.

CIB: o 'CPF dos imóveis'

Uma das mudanças mais significativas é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). A partir de 2026, cada imóvel do Brasil receberá um código único, centralizando informações antes dispersas entre cartórios, prefeituras e Receita Federal: matrícula, localização, valor de mercado, titularidade e contratos de aluguel.

O CIB fortalece substancialmente o poder de fiscalização. A omissão de rendimentos de locação torna-se muito mais facilmente detectável por cruzamento de dados em tempo real.

Holdings patrimoniais como estratégia

Com a reforma, a tendência é de mais investidores migrando para holdings imobiliárias. Empresas permitem deduzir despesas operacionais, acessar regimes de tributação mais vantajosos e oferecer maior proteção patrimonial — desde que estruturadas com planejamento jurídico lícito.

Para proprietários de patrimônio imobiliário relevante, a janela de oportunidade para estruturação via holding está se estreitando. A reorganização jurídica preventiva é o caminho mais seguro.

O que fazer agora

É o momento de rever o planejamento patrimonial, regularizar imóveis, declarar corretamente rendimentos e avaliar a necessidade de estruturação societária. Consultar um escritório especializado em Direito Tributário e Imobiliário é fundamental para navegar essa transição com segurança jurídica.