Em 5 de agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, por unanimidade e em sessão do Plenário Virtual, o julgamento do Tema 1.455 de repercussão geral. A tese fixada, relatada pelo Ministro Dias Toffoli no Agravo em Recurso Extraordinário nº 1.593.784, de Santa Catarina, é direta: "é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel." Por ter sido fixada em repercussão geral, a tese vale para todos os processos semelhantes em tramitação no país e passa a vincular obrigatoriamente todos os tribunais estaduais e os municípios.

O caso concreto envolveu a Lei Complementar municipal nº 639/2018, de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, patamar bem acima da alíquota padrão aplicada aos demais imóveis do município. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina já havia reconhecido a inconstitucionalidade da cobrança, e o STF manteve esse entendimento. Ao fixar tese de repercussão geral, a Corte estendeu o efeito desse entendimento a leis semelhantes editadas por qualquer município brasileiro depois de 2000.

O que a Constituição permite

A Emenda Constitucional nº 29/2000 alterou o artigo 156, parágrafo 1º, da Constituição para autorizar a progressividade do IPTU segundo três critérios: o valor venal do imóvel, a localização e o uso, este último distinguindo, por exemplo, imóvel edificado de terreno vazio, ou uso residencial de uso não residencial. A metragem, isoladamente, não está nesse rol taxativo. Para o STF, usar a área construída ou a área do terreno como critério autônomo de progressividade equivale a criar um quarto critério que o poder constituinte derivado não previu, o que viola o regime constitucional do imposto.

Uma diferença importante. A decisão não proíbe que a metragem influencie o valor do IPTU. Ela continua integrando, como sempre integrou, o cálculo do valor venal do imóvel. Por isso, quanto maior a área, maior tende a ser o valor de mercado e, portanto, a base de cálculo do imposto. O que a tese veda é o uso da área como critério direto e isolado para definir uma alíquota diferenciada, sem passar pelo valor venal, pela localização ou pelo uso do imóvel.

Impacto prático para empresas, incorporadoras e municípios

Quem foi mais afetado. Leis municipais que fixavam alíquotas mais altas para imóveis de maior metragem — em geral pensadas para atingir loteadoras, indústrias, galpões logísticos e proprietários de grandes glebas urbanas — perdem o fundamento constitucional quando o critério de corte é puramente a área. Empresas que foram enquadradas nessas faixas, e pagaram IPTU mais alto por esse motivo, passam a contar com um precedente vinculante para questionar a cobrança.

Restituição do que foi pago a maior. No próprio caso julgado, a decisão manteve a determinação de correção da alíquota e a restituição dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos, com atualização pela taxa Selic. Esse é o parâmetro de prazo que tende a orientar, em regra, a repetição de indébito tributário municipal em situações semelhantes, e deve balizar quem avalia se vale a pena questionar cobranças de anos anteriores.

Dever de casa para prefeituras. Municípios que adotam a metragem como critério de progressividade do IPTU, ainda que combinada a outros fatores, precisam revisar a legislação local antes que contribuintes individuais, associações de classe ou o Ministério Público levem o tema ao Judiciário. Como o Tema 1.455 tem repercussão geral, a tendência é que os tribunais estaduais apliquem a tese de forma praticamente automática, tornando a defesa da cobrança em juízo inviável na prática.

Atenção para quem negocia ou revisa IPTU. Incorporadoras e empresas com portfólio de galpões, terrenos ou plantas industriais devem revisar os carnês de IPTU dos últimos anos para identificar se a alíquota aplicada teve como base, ainda que parcialmente, a área do imóvel. Vale também acompanhar se o município onde o imóvel está localizado vai editar nova lei de IPTU, o que pode, inclusive, reorganizar a base de cálculo por outra via, ajustando o valor venal para compensar a perda de arrecadação.

Conclusão

A decisão do STF no Tema 1.455 reafirma que a autonomia municipal para tributar a propriedade urbana tem limites constitucionais precisos, fixados desde a Emenda 29/2000. Para quem paga IPTU sobre imóveis de grande porte, a tese abre uma janela concreta de discussão sobre cobranças passadas. Para gestores municipais, o momento exige revisar a legislação tributária local antes que a perda de arrecadação seja imposta pelo Judiciário, sem planejamento prévio.

Se sua empresa, incorporadora ou administração municipal tem dúvidas sobre a legalidade da cobrança de IPTU ou sobre a estruturação de uma eventual restituição, a equipe de Direito Tributário da Nejm e Lara Resende está à disposição para avaliar o caso concreto em consulta.