A relação entre o direito de propriedade e a proteção ambiental voltou ao centro do debate jurídico brasileiro. Em julgamento concluído em fevereiro de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que não é possível adquirir a propriedade de imóvel situado em Área de Preservação Permanente (APP) por meio de usucapião. A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, consolida uma interpretação que terá reflexos profundos no mercado imobiliário, no contencioso cível e na regularização fundiária em todo o país.

O Caso Concreto

O litígio envolveu um proprietário que buscava a reintegração de posse de terreno localizado em APP que havia sido irregularmente ocupado por terceiros. O ocupante, por sua vez, alegou preencher todos os requisitos legais para aquisição da propriedade pela via da usucapião — posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal.

A questão central posta ao STJ foi: é possível reconhecer usucapião sobre imóvel cuja ocupação configura, por si só, uma irregularidade ambiental?

Os Fundamentos da Decisão

A Ministra Nancy Andrighi construiu seu voto a partir de uma leitura integrada dos artigos 7º e 8º do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) com os princípios constitucionais de proteção ao meio ambiente. Segundo a relatora, a ocupação irregular de APPs é antijurídica por natureza, pois favorece a supressão de vegetação nativa e compromete a capacidade do Estado de exercer seu poder de polícia ambiental.

O raciocínio da Corte se apoia em três pilares fundamentais. Primeiro, na vedação legal implícita: embora o Código Florestal não proíba expressamente a usucapião em APPs, a interpretação teleológica dos seus dispositivos revela que a ocupação humana nessas áreas contraria a finalidade protetiva da norma. Segundo, na prevalência do interesse coletivo: o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, previsto no artigo 225 da Constituição Federal, é difuso e transgeracional, sobrepondo-se ao interesse individual do posseiro. Terceiro, no rigor na análise dos requisitos: para fins de usucapião, a posse exercida em APP não pode ser considerada "justa" ou "de boa-fé", já que a irregularidade ambiental é presumida.

Impactos Práticos Para o Mercado Imobiliário

A decisão do STJ produz efeitos concretos em diversas frentes que merecem atenção de proprietários, investidores e operadores do direito.

Transações imobiliárias: imóveis situados total ou parcialmente em APP perdem a viabilidade de regularização pela via da usucapião. Isso afeta diretamente negociações envolvendo áreas rurais e periurbanas onde os limites de APP frequentemente se sobrepõem a ocupações consolidadas. Compradores e investidores devem redobrar a diligência ambiental antes de qualquer aquisição.

Contencioso possessório: a decisão fortalece a posição de proprietários que buscam reintegração de posse contra ocupantes irregulares em APP, ao mesmo tempo em que enfraquece teses defensivas baseadas na posse prolongada. Ações possessórias envolvendo áreas ambientalmente sensíveis ganham um precedente de peso.

Regularização fundiária: a decisão impõe limites claros à aplicação dos instrumentos da Lei nº 13.465/2017 (Reurb). Núcleos urbanos informais situados em APPs enfrentarão obstáculos adicionais para regularização, especialmente quando envolverem pretensões de titulação definitiva.

Proprietários rurais: a decisão reforça a necessidade de manter atualizadas as informações sobre o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e de acompanhar eventuais sobreposições entre a área matriculada e os limites de APP definidos pela legislação.

O Que Fazer Se o Seu Imóvel Está em APP

Diante desse cenário, recomenda-se a adoção de medidas preventivas. A primeira delas é a realização de um diagnóstico ambiental completo do imóvel, com georreferenciamento e verificação de sobreposição com APPs, reservas legais e unidades de conservação. Em seguida, é essencial a revisão da estratégia de regularização: se havia pretensão de usucapião, será necessário avaliar alternativas jurídicas, como a regularização administrativa ou a negociação direta com o proprietário registral. Por fim, nos casos de aquisição futura, a due diligence ambiental passa a ser indispensável, incluindo análise do CAR, consulta a órgãos ambientais e verificação de passivos.

Conclusão

A decisão da Terceira Turma do STJ é um marco na jurisprudência brasileira ao estabelecer com clareza que a proteção ambiental constitui limite intransponível ao instituto da usucapião. Para proprietários, investidores e ocupantes de áreas próximas a APPs, o momento exige assessoria jurídica especializada para avaliar riscos, adequar estratégias e proteger direitos.

O escritório Nejm e Lara Resende atua nas áreas de Direito Imobiliário, Contencioso Cível e Direito Urbanístico, com experiência em questões envolvendo regularização fundiária e imóveis em áreas ambientalmente sensíveis. Entre em contato para uma análise do seu caso.