A alienação fiduciária de bens imóveis, prevista na Lei nº 9.514/1997, é um dos mecanismos de garantia mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro. O artigo 38 dessa lei estabelece que os contratos de alienação fiduciária podem ser celebrados por instrumento particular, com força de escritura pública. Essa previsão, desde sua origem, trouxe economia e agilidade às operações de crédito imobiliário no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Contudo, nos últimos anos, surgiu uma disputa relevante sobre os limites dessa possibilidade. Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça editou os Provimentos nº 172 e nº 175, que restringiram o uso do instrumento particular exclusivamente às entidades integrantes do SFI. Na prática, isso significava que incorporadoras, loteadoras e pessoas físicas que desejassem constituir garantia fiduciária fora do SFI precisariam recorrer à escritura pública — um processo mais oneroso e burocrático.

A controvérsia foi levada ao Supremo Tribunal Federal após agravo em Mandado de Segurança nº 40.223, impetrado pelo partido político Podemos. A questão central é clara: o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 autoriza o instrumento particular apenas para agentes do SFI, ou essa possibilidade se estende a qualquer operação de alienação fiduciária de imóveis?

O Julgamento no STF: Onde Estamos

O julgamento teve início em 13 de fevereiro de 2026 na 2ª Turma do STF. Até o momento, dois ministros já se pronunciaram favoravelmente à ampliação do uso do instrumento particular.

O relator, Ministro Gilmar Mendes, votou no sentido de que o CNJ extrapolou sua competência regulamentar ao restringir o alcance da norma legal. Para o ministro, a evolução legislativa do instituto demonstra que o legislador rejeitou tentativas de limitar a alienação fiduciária por instrumento particular apenas aos agentes do sistema financeiro, optando deliberadamente por ampliar seu uso como forma de desburocratização e estímulo ao mercado de crédito. O Ministro Dias Toffoli acompanhou integralmente esse entendimento.

No entanto, o Ministro Luiz Fux pediu vista dos autos em 22 de fevereiro, suspendendo a conclusão do julgamento. Ainda estão pendentes, além do voto de Fux, os votos dos Ministros Kassio Nunes Marques e André Mendonça. Não há, até o momento, data prevista para a retomada.

Análise Jurídica: Os Argumentos em Jogo

Do ponto de vista jurídico, a questão envolve uma tensão entre dois princípios fundamentais.

De um lado, a segurança jurídica e a proteção do consumidor: a escritura pública, lavrada por tabelião, confere maior solenidade ao ato, garante assessoria imparcial às partes e reduz riscos de vícios de consentimento. Essa é a posição defendida por entidades notariais e por parte da doutrina, que enxerga no instrumento particular um risco de precarização das garantias ao adquirente de imóveis.

De outro lado, a desburocratização e o acesso ao crédito: permitir o instrumento particular em todas as operações de alienação fiduciária reduz custos transacionais, facilita a formalização de negócios e amplia o acesso de incorporadoras, loteadoras e construtoras a mecanismos de garantia eficientes. Essa é a tese que prevaleceu, até agora, nos votos dos Ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli.

Vale destacar que a Lei nº 14.711/2023 — conhecida como Marco Legal das Garantias — já havia dado sinais de que o legislador pretendia ampliar o uso da alienação fiduciária, reforçando a tese de que a restrição imposta pelo CNJ ia na contramão da política legislativa recente.

Impacto Prático: O Que Muda Para o Mercado

Caso o entendimento dos Ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli prevaleça, os efeitos práticos serão significativos para o mercado imobiliário.

Para incorporadoras e loteadoras, a decisão significará a possibilidade de constituir alienação fiduciária diretamente por contrato particular, sem necessidade de escritura pública — reduzindo custos com emolumentos cartorários e agilizando o fechamento de operações.

Para compradores, o efeito pode ser ambivalente: haverá economia nos custos de formalização, mas também menor assessoria notarial no momento da assinatura.

Para o mercado de crédito em geral, a medida pode estimular novas modalidades de financiamento e garantias, especialmente em operações estruturadas envolvendo SPEs e holdings patrimoniais.

Já uma eventual reversão desse entendimento pelos ministros que ainda não votaram reafirmaria a exigência de escritura pública para operações fora do SFI, mantendo o cenário vigente desde os provimentos do CNJ de 2024.

Conclusão: Um Julgamento Para Acompanhar de Perto

O desfecho desse julgamento no STF terá repercussões diretas sobre a forma como operações imobiliárias são estruturadas no Brasil. Seja qual for o resultado, empresas do setor imobiliário, investidores e profissionais do direito devem estar preparados para adaptar seus contratos e fluxos operacionais.

No escritório Nejm e Lara Resende, acompanhamos de perto os desdobramentos dessa decisão e estamos à disposição para orientar nossos clientes sobre as melhores estratégias contratuais diante do cenário atual. Entre em contato com nossa equipe especializada em Direito Imobiliário e Notarial e Registral para uma análise personalizada.